LMNP fiscalité : abattement ou amortissement, le vrai arbitrage

Deux propriétaires encaissent chacun 14 000 € de loyers en 2025 avec un studio meublé loué à la nuitée. Le premier n'a pas fait classer son logement : l'administration retient 70 % de ses recettes comme revenu imposable. Le second a obtenu des étoiles : seule la moitié de ses loyers entre dans le calcul. Même bien, même chiffre d'affaires, un écart de base imposable de 2 800 €, et ce n'est que la première bifurcation du régime.

Le cadre LMNP n'est ni une niche ni un dispositif à demander : c'est le cadre qui s'applique par défaut dès qu'un logement équipé est loué. Ce qui se décide, c'est la manière d'être imposé, et cette décision dépend désormais autant du type de location que de l'horizon de revente.

LMNP fiscalité : ce que l'administration considère comme un revenu meublé

Pour l'administration fiscale, louer meublé n'est pas gérer un patrimoine mais exercer une activité commerciale. Les loyers ne sont donc pas des revenus fonciers : ce sont des BIC, déclarés avec leurs propres formulaires et leurs propres règles de déduction.

Le loueur reste « non professionnel » si au moins une des deux conditions suivantes est remplie :

• le foyer fiscal encaisse moins de 23 000 € TTC de loyers meublés par an ;
• ces recettes restent inférieures au total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, autres BIC…).

Il faut franchir les deux seuils à la fois pour basculer en loueur professionnel (LMP), avec des cotisations sociales à la clé. Un salarié qui loue deux studios pour 30 000 € par an reste donc LMNP tant que son salaire dépasse ce montant. La foire aux questions de la DGFiP signale un changement pour les non-résidents : à partir des revenus 2026, les loyers français seront comparés à leurs revenus professionnels mondiaux, et non plus aux seuls revenus perçus en France.

Avant même de parler d'impôt, une formalité s'impose : déclarer le début d'activité sur le guichet unique de l'INPI dans les 15 jours qui suivent la première location, pour obtenir un numéro SIRET.

Micro-BIC : trois barèmes selon la nature du meublé

Le micro-BIC ne demande aucune comptabilité. Le loueur déclare ses recettes brutes sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO, et le fisc retranche un pourcentage fixe censé couvrir toutes les charges. Aucune dépense réelle n'est déduite en plus : ni les intérêts d'emprunt, ni la taxe foncière, ni les travaux.

Ces montants viennent de la fiche Service Public vérifiée le 15 avril 2026. Ils marquent une rupture nette avec 2024 : la DGFiP rappelle que les meublés classés et les chambres d'hôtes bénéficiaient alors d'un plafond de 188 700 € et d'un abattement de 71 %, les meublés non classés d'un plafond de 77 700 € et d'un abattement de 50 %.

Le piège du plafond global

Le plafond ne s'apprécie pas logement par logement. Toutes les recettes de toutes les locations meublées du foyer sont additionnées. Deux appartements non classés loués 9 000 € chacun représentent 18 000 € de recettes : le plafond de 15 000 € est dépassé.

Un dépassement isolé ne fait pas sortir du micro-BIC. Le passage au réel devient obligatoire lorsque le seuil est franchi deux années consécutives, et le loueur doit alors prévenir son service des impôts des entreprises (SIE) par la messagerie de son espace professionnel.

Les cas où il n'y a rien à payer

Deux situations échappent à l'impôt sur le revenu. La location d'une ou plusieurs pièces de sa résidence principale à un locataire qui en fait sa propre résidence principale, avec un loyer jugé raisonnable : pour 2026, le plafond est de 215 € par m² et par an en Île-de-France et de 159 € ailleurs, selon Service Public (213 € et 157 € pour 2025). Et la location occasionnelle de chambres chez soi qui ne rapporte pas plus de 760 € TTC dans l'année. Le dispositif de la pièce louée dans la résidence principale est annoncé jusqu'au 31 décembre 2026.

Régime réel : l'amortissement comme levier

Au régime réel, le loueur déduit ce qu'il dépense vraiment : intérêts d'emprunt, assurance, frais de gestion ou de conciergerie, travaux, taxe foncière, frais de comptabilité. Surtout, il pratique l'amortissement, c'est-à-dire la déduction chaque année d'une fraction du prix d'achat du logement et des meubles. C'est ce mécanisme qui permet souvent de ramener le bénéfice imposable à zéro pendant de longues années.

Le réel est obligatoire au-delà des plafonds et accessible sur option en dessous. L'option est reconduite tacitement chaque année tant que le loueur n'y renonce pas. En contrepartie, la comptabilité est complète, la déclaration de résultat 2031 et ses annexes se télétransmettent depuis un espace professionnel sur impots.gouv.fr, et beaucoup de loueurs confient ce travail à un expert-comptable. La marche à suivre, formulaire par formulaire, est décrite dans notre guide de la déclaration LMNP.

Le déficit reste cantonné

Quand les charges dépassent les loyers, le déficit d'un LMNP ne vient pas réduire le salaire ou les autres revenus. Il s'impute seulement sur les bénéfices tirés de ses meublés, l'année même puis pendant dix ans. Seul le loueur professionnel peut l'imputer sur son revenu global, avec un report de six ans si ce revenu ne suffit pas.

Comparer les deux régimes sur un même bien

La règle pratique tient en une comparaison : si les charges réelles et l'amortissement dépassent le forfait, le réel réduit l'impôt annuel. Pour un meublé de tourisme non classé, où le forfait n'est plus que de 30 %, ce seuil est atteint beaucoup plus vite qu'avant 2025, surtout avec un emprunt en cours.

Revente : ce que la réforme de 2025 a changé

Un LMNP qui vend son bien relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses réductions progressives selon le nombre d'années de possession. Ce régime n'est pas ouvert aux loueurs professionnels, qui relèvent des plus-values professionnelles (avec une exonération possible après cinq ans d'activité et des recettes ne dépassant pas 90 000 € HT).

La nouveauté vient du budget voté en février 2025. Dès qu'une cession intervient le 15 février 2025 ou après, la somme des amortissements pratiqués au réel vient en diminution du prix d'acquisition. Le prix de revient diminue, la plus-value imposable augmente d'autant. Les logements situés dans certaines résidences gérées (étudiants, seniors) échappent à cette réintégration, d'après la DGFiP.

Concrètement, l'amortissement n'efface plus l'impôt : il le décale. L'économie réalisée chaque année sur les loyers est en partie reprise au moment de la vente, puis atténuée par les réductions liées à la durée de possession. Un hôte qui prévoit de revendre son studio dans quelques années n'a donc pas le même intérêt au réel qu'un propriétaire qui compte le garder longtemps. Les autres ajustements de l'année sont repris dans notre point sur le LMNP en 2026.

Prélèvements sociaux, TVA et impôts locaux

Le bénéfice imposable, qu'il soit forfaitaire ou réel, supporte aussi les prélèvements sociaux. La DGFiP précise qu'ils s'appliquent même aux non-résidents ; un affilié à un régime de sécurité sociale de l'Union européenne ou de Suisse reste redevable du prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le taux global applicable aux revenus de l'année se vérifie dans la notice de la déclaration en cours.

La location meublée est en principe exonérée de TVA, sans possibilité d'opter. L'exception concerne les loueurs qui proposent au moins trois services de type hôtelier parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et la réception : la TVA au taux de 10 % s'applique alors, sous réserve de la franchise en base. Ce point concerne directement les chambres d'hôtes, qui servent le petit-déjeuner et changent le linge. Micro-BIC et TVA sont indépendants : on peut être au micro-BIC pour l'impôt et redevable de la TVA.

Côté impôts locaux, la cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par les loueurs en meublé, puisque l'activité est commerciale ; son montant dépend de la commune, et Service Public renvoie au SIE du lieu du logement pour les cas d'exonération. La taxe d'habitation reste due si le propriétaire se réserve l'usage du logement une partie de l'année. Le loueur de courte durée collecte enfin la taxe de séjour, qui n'est pas un revenu imposable mais une somme reversée à la commune.

Le guide LMNP et location courte durée reprend ces étapes sous forme de fiches pour un premier meublé.

Questions fréquentes

Forfait ou frais réels : qu'est-ce qui change concrètement ?

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % ou de 30 % sur les recettes, sans comptabilité. Le régime réel déduit les charges réellement payées et l'amortissement du bien et des meubles, avec une comptabilité complète et une déclaration 2031.

Jusqu'à quel montant de loyers garder le micro-BIC ?

Pour un meublé de tourisme non classé, 15 000 € de recettes et un abattement de 30 %. Pour un meublé classé ou une chambre d'hôtes, 77 700 € pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %.

Amortir son bien fait-il toujours gagner ?

Non. Le passage au réel ne réduit l'impôt que si les charges réelles et l'amortissement dépassent le forfait du micro-BIC. Pour les cessions intervenues à partir du 15 février 2025, la somme amortie diminue le prix d'achat retenu à la revente, ce qui réduit l'avantage pour une détention courte.

Un déficit LMNP peut-il réduire l'impôt sur le salaire ?

Non. Le déficit d'un loueur non professionnel ne s'impute que sur les bénéfices de ses autres meublés, pendant dix ans. L'imputation sur le revenu global est réservée au loueur professionnel.

Faut-il payer la CFE en location meublée ?

En principe oui, car la location meublée est une activité commerciale. Le montant dépend de la commune et certaines situations sont exonérées : le service des impôts des entreprises du lieu du logement renseigne au cas par cas.

Quand devient-on loueur meublé professionnel ?

Lorsque les recettes du foyer dépassent 23 000 € TTC sur l'année et qu'elles sont supérieures au total des autres revenus d'activité du foyer. Les deux conditions doivent être réunies.

Sources et références

• Service Public, Location meublée non professionnelle (LMNP) : règles fiscales (vérifié le 15 avril 2026) — www.service-public.gouv.fr
• DGFiP, direction des impôts des non-résidents, Régime des locations meublées : foire aux questions (mars 2026) — www.impots.gouv.fr