Pendant longtemps, le statut LMNP a été présenté comme l'un des placements immobiliers les plus avantageux, surtout pour la location de courte durée : un abattement de 71 % pour les meublés classés, un amortissement qui effaçait l'impôt au régime réel et une plus-value calculée comme pour un particulier. En deux ans, une grande partie de ces avantages a été revue.
Ce guide fait le point sur les règles applicables en 2026. La fiscalité évolue vite : vérifiez toujours les montants sur impots.gouv.fr au moment de déclarer et, pour un projet important, faites-vous accompagner par un professionnel.
LMNP ou LMP : qui est concerné ?
On est loueur en meublé non professionnel (LMNP) dès qu'on loue un logement meublé, à l'année ou en courte durée, sans remplir les conditions du statut professionnel. Le loueur en meublé professionnel (LMP) remplit deux conditions cumulatives :
- les recettes annuelles de location meublée du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
- ces recettes sont supérieures aux autres revenus d'activité du foyer.
Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous restez LMNP. Le statut LMP entraîne d'autres règles (cotisations sociales, imputation des déficits, plus-values professionnelles) qui ne sont pas traitées ici.
Le micro-BIC : ce qui a changé
Au régime micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire pour couvrir vos charges. Vous êtes imposé sur le reste. La loi du 19 novembre 2024 (loi « Le Meur ») a modifié les taux et les plafonds à partir des revenus 2025.
| Type de location | Avant (revenus 2024) | Revenus 2025 | Revenus 2026 (selon sources spécialisées) |
|---|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 50 % jusqu'à 77 700 € | 30 % jusqu'à 15 000 € | 30 % jusqu'à 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 71 % jusqu'à 188 700 € | 50 % jusqu'à 77 700 € | 50 % jusqu'à 83 600 € |
| Chambres d'hôtes | 71 % jusqu'à 188 700 € | 50 % jusqu'à 77 700 € | 50 % jusqu'à 83 600 € |
| Location meublée classique | 50 % jusqu'à 77 700 € | 50 % jusqu'à 77 700 € | 50 % jusqu'à 83 600 € |
L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Au-delà du plafond, le passage au régime réel devient obligatoire, en principe après deux années consécutives de dépassement.
Exemple : l'effet du classement
Un appartement loué en courte durée rapporte 14 000 € de recettes en 2025.
| Situation | Abattement | Revenu imposable |
|---|---|---|
| Meublé non classé | 30 % soit 4 200 € | 9 800 € |
| Meublé classé | 50 % soit 7 000 € | 7 000 € |
Avec une tranche marginale d'imposition de 30 % et des prélèvements sociaux, l'écart de revenu imposable de 2 800 € peut représenter environ 1 300 € d'impôts et de prélèvements en plus par an pour le logement non classé. Le coût d'un classement (visite d'un organisme habilité) est souvent vite amorti. Voir Location saisonnière ou meublé de tourisme pour la procédure.
Le régime réel : toujours intéressant, mais moins qu'avant
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, entretien, ménage, consommations, frais de comptabilité. Surtout, vous pouvez amortir le bien (hors terrain) et le mobilier, c'est-à-dire déduire chaque année une fraction de leur valeur.
L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais il permet souvent de ramener le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années. C'est pourquoi le réel reste intéressant pour les biens achetés à crédit ou ayant nécessité des travaux importants.
Il implique en revanche une comptabilité et des déclarations spécifiques (liasse 2031 et ses annexes), généralement confiées à un expert-comptable ou à un service en ligne. Voir notre article Déclaration LMNP.
La plus-value : la réintégration des amortissements
C'est le changement le plus important pour ceux qui revendent. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 (loi du 14 février 2025) prévoit que, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Une réponse ministérielle publiée par l'Assemblée nationale précise que la règle s'applique quelle que soit la date de mise en location.
Exemple simplifié : un studio acheté 150 000 €, revendu 200 000 €, après 40 000 € d'amortissements déduits sur le bâti.
| Calcul | Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 150 000 € | 150 000 € − 40 000 € = 110 000 € |
| Plus-value brute | 50 000 € | 90 000 € |
Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans). Certaines catégories de biens bénéficient d'exceptions (résidences services pour étudiants ou seniors notamment, selon les sources consultées) : vérifiez votre situation.
Les prélèvements sociaux
Selon plusieurs sources, la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 relève la CSG sur les revenus du patrimoine, ce qui porte les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle de 17,2 % à 18,6 %. Les sources divergent sur la première année de revenus concernée : vérifiez sur impots.gouv.fr lors de votre déclaration.
Ce qu'il faut retenir pour un meublé de tourisme en 2026
- Faites classer votre meublé si vous restez au micro-BIC : l'écart d'abattement est important.
- Comparez micro-BIC et réel chaque année : le réel devient souvent plus intéressant pour un meublé non classé.
- Anticipez la revente : l'amortissement réduit l'impôt aujourd'hui, mais augmente la plus-value demain.
- Gardez tous vos justificatifs : factures de travaux, de mobilier, d'entretien.
- Respectez les règles locales : à Marseille, voir Louer en courte durée à Marseille.
Les pièges à éviter
- Rester au micro-BIC par habitude avec un meublé non classé : l'abattement de 30 % est souvent moins favorable que le réel ou que le classement.
- Oublier le plafond de 15 000 € pour un meublé non classé : au-delà, le régime réel s'impose après deux années de dépassement.
- Négliger la revente : l'amortissement réduit l'impôt aujourd'hui, mais alourdit la plus-value demain.
- Confondre recettes et versements : on déclare les sommes payées par les voyageurs, pas le montant net versé par la plateforme.
Questions fréquentes
Le LMNP est-il encore intéressant en 2026 ?
Il reste intéressant, surtout au régime réel et pour une détention longue, mais beaucoup moins pour un meublé de tourisme non classé au micro-BIC. Chaque situation est différente : faites une simulation avec un professionnel.
Puis-je changer de régime fiscal ?
Oui. Vous pouvez opter pour le régime réel même si vous êtes sous les plafonds du micro-BIC. L'option se fait dans les délais prévus et engage pour une certaine durée : renseignez-vous avant.
La réintégration des amortissements concerne-t-elle le mobilier ?
Selon les sources spécialisées consultées, la réintégration porte sur les amortissements du bien immobilier, pas sur ceux du mobilier. Vérifiez ce point dans la documentation officielle (BOFiP) ou auprès de votre comptable.
En résumé
En 2026, le LMNP reste un cadre utile, mais la location de courte durée a perdu une partie de ses avantages fiscaux : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € pour les meublés non classés, plus-value alourdie par la réintégration des amortissements et prélèvements sociaux en hausse. Pour comparer les régimes avec des exemples complets, notre e-book LMNP et location courte durée : comprendre la fiscalité détaille les calculs pas à pas.
Sources et références
- Impots.gouv.fr — location meublée et régime micro-BIC — www.impots.gouv.fr
- Ministère de l'Économie — Location meublée de tourisme : les règles à respecter — www.economie.gouv.fr
- Assemblée nationale — Question n° 10097 sur la réintégration des amortissements LMNP — questions.assemblee-nationale.fr
- CPIM — Régime micro-BIC meublé 2026 : abattements et seuils — www.cpim.fr
- Harvest — Location meublée 2026 : les nouvelles règles — www.harvest.fr
- Foncia — LMNP en 2026, ce qui change — actus.foncia.com
