« Je loue mon appartement l'été sur une plateforme » : derrière cette phrase banale se cachent des réalités juridiques différentes selon que le logement est votre résidence principale ou secondaire, que vous êtes présent ou non, que vous servez le petit-déjeuner ou pas, que le logement est classé ou non. Et ces différences ont des conséquences concrètes : déclarations à faire, durée maximale de location, impôts, règles locales.
Ce guide pose les définitions, compare les régimes et fait le point sur ce que la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a changé.
La location saisonnière : une notion de durée
La location saisonnière est d'abord une notion de durée. C'est la location d'un logement meublé conclue pour une durée maximale de 90 jours consécutifs avec un même locataire, qui n'en fait pas sa résidence principale. Au-delà, on sort de la location saisonnière.
Selon la DGCCRF, toute offre ou contrat de location saisonnière doit être fait par écrit et indiquer le prix et un état descriptif des lieux. Notre article sur le contrat de location saisonnière détaille ces mentions.
Le meublé de tourisme : une catégorie du code du tourisme
Le meublé de tourisme est une catégorie définie par le code du tourisme : des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, à la journée, à la semaine ou au mois.
C'est le cas de la grande majorité des locations « type Airbnb » d'un logement entier. Un meublé de tourisme peut être :
- votre résidence principale, louée pendant vos absences ;
- une résidence secondaire ou un logement dédié à la location.
Cette distinction est essentielle, car les règles diffèrent fortement.
| Règle | Résidence principale | Résidence secondaire ou logement dédié |
|---|---|---|
| Durée maximale de location | 120 jours par an, que la commune peut ramener à 90 jours depuis 2025 | Pas de plafond national, mais règles locales possibles |
| Changement d'usage | Non requis | Peut être exigé dans certaines villes (dont Marseille), avec compensation |
| Numéro d'enregistrement | Oui, dans les communes qui l'exigent puis partout selon la loi Le Meur | Oui |
| Performance énergétique | Exemptée des seuils de DPE selon les sources consultées | Seuils de DPE progressifs |
La chambre d'hôtes : chez l'habitant, avec petit-déjeuner
La chambre d'hôtes est une autre catégorie : des chambres situées chez l'habitant, qui accueille lui-même ses hôtes, avec petit-déjeuner et linge inclus, dans la limite de 5 chambres et 15 personnes. Elle se déclare en mairie avec un formulaire spécifique. Voir notre guide Ouvrir une chambre d'hôtes.
Louer une chambre de son logement sans petit-déjeuner, ni présence organisée de l'accueil, ne relève pas de la chambre d'hôtes au sens légal : c'est une location meublée d'une partie de la résidence principale, avec ses propres règles.
Et le gîte ?
Le mot gîte n'a pas de définition juridique propre. Dans le langage courant, il désigne souvent un meublé de tourisme situé en zone rurale, parfois sous un label. Juridiquement, un gîte est en général un meublé de tourisme, et suit donc ses règles.
Le classement en étoiles
Un meublé de tourisme peut demander un classement de 1 à 5 étoiles. La visite est réalisée par un organisme d'évaluation habilité, selon une grille nationale de critères (équipements, surface, confort, services). Le classement est volontaire, payant, et valable pour une durée limitée (cinq ans selon la réglementation en vigueur, à vérifier lors de la demande).
Il a un intérêt fiscal majeur depuis la loi Le Meur.
Ce que la loi Le Meur a changé
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a profondément modifié le régime des meublés de tourisme.
Une fiscalité durcie pour les meublés non classés
À partir des revenus 2025, au régime micro-BIC :
| Type de logement | Abattement | Plafond de recettes (revenus 2025) |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Chambres d'hôtes | 50 % | 77 700 € |
| Location meublée classique (longue durée) | 50 % | 77 700 € |
Pour les revenus 2026, plusieurs sources spécialisées indiquent que le seuil de 77 700 € est porté à 83 600 € par l'actualisation triennale, le seuil de 15 000 € restant inchangé. Vérifiez ces montants sur impots.gouv.fr au moment de déclarer. Pour le détail, voir notre article LMNP en 2026.
Un numéro d'enregistrement généralisé
La loi prévoit la généralisation d'un numéro d'enregistrement pour tous les meublés de tourisme, y compris les résidences principales, via un téléservice national. Selon le guide pratique 2025 du ministère, il devient obligatoire dans toutes les communes au plus tard en mai 2026. Ce numéro doit figurer sur les annonces.
Des exigences de performance énergétique
La loi introduit des exigences de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les meublés de tourisme, avec un calendrier progressif qui aboutit à une classe minimale D en 2034 pour les logements concernés. Les résidences principales en sont exemptées selon les sources consultées. Les étapes intermédiaires varient selon la situation (changement d'usage, date de mise en location) : vérifiez votre cas auprès de votre mairie ou d'un professionnel.
Plus de pouvoirs pour les communes
Les communes peuvent désormais abaisser à 90 jours la durée maximale de location d'une résidence principale, instaurer des quotas, délimiter des zones réservées à la résidence principale dans leur plan local d'urbanisme et sanctionner plus sévèrement les manquements. Marseille a utilisé plusieurs de ces outils : voir Location courte durée à Marseille.
Comment savoir dans quelle case vous êtes ?
- Louez-vous un logement entier ou des chambres chez vous ? Logement entier : meublé de tourisme. Chambres chez vous avec petit-déjeuner : chambre d'hôtes.
- Est-ce votre résidence principale ? Si oui, plafond de 120 jours (ou 90 selon la commune) et règles allégées.
- Votre logement est-il classé ? Le classement change votre fiscalité au micro-BIC.
- Votre commune impose-t-elle une autorisation de changement d'usage ? C'est le cas dans plusieurs grandes villes pour les logements qui ne sont pas des résidences principales.
Questions fréquentes
Une location Airbnb est-elle forcément un meublé de tourisme ?
Si vous louez un logement entier à des voyageurs de passage, oui, dans la plupart des cas. Si vous louez une chambre chez vous, il peut s'agir d'une chambre d'hôtes (avec petit-déjeuner et accueil) ou d'une simple location meublée d'une partie de votre logement.
Faut-il déclarer sa résidence principale louée quelques semaines par an ?
Oui, avec la généralisation du numéro d'enregistrement prévue par la loi Le Meur, les résidences principales louées en meublé de tourisme doivent aussi être enregistrées. Renseignez-vous auprès de votre mairie sur la procédure en vigueur.
Le classement est-il obligatoire ?
Non, il est volontaire. Mais il permet de bénéficier d'un abattement de 50 % au micro-BIC au lieu de 30 %, et d'un plafond de recettes beaucoup plus élevé. Pour beaucoup de loueurs, il est devenu financièrement intéressant.
En résumé
La location saisonnière est une notion de durée (90 jours maximum par locataire), le meublé de tourisme une catégorie du code du tourisme (logement entier pour une clientèle de passage), et la chambre d'hôtes un accueil chez l'habitant avec petit-déjeuner. Depuis la loi Le Meur, le classement, le numéro d'enregistrement et le DPE sont devenus des sujets centraux. Pour choisir la formule adaptée à votre projet, notre e-book Chambre d'hôtes, gîte ou meublé de tourisme : quel statut choisir propose un arbre de décision et des exemples chiffrés.
Sources et références
- Ministère de l'Économie — Location meublée de tourisme : les règles à respecter — www.economie.gouv.fr
- Ministère de la Transition écologique — Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (PDF) — www.ecologie.gouv.fr
- DGCCRF — Location immobilière saisonnière — www.economie.gouv.fr
- CMS Francis Lefebvre — Un nouveau cadre législatif plus contraignant pour les meublés de tourisme — cms.law
- Service-Public.fr — location meublée de tourisme — www.service-public.fr
