Vue sur la mer, quartiers attachants, calanques à proximité : Marseille attire chaque année davantage de visiteurs, et la location de courte durée y a explosé. En réaction, la Ville et la Métropole ont renforcé leurs règles, en s'appuyant sur les nouveaux outils offerts par la loi Le Meur de novembre 2024. Résultat : louer un logement aux voyageurs à Marseille n'est plus une simple formalité.
Ce guide fait le point sur les règles applicables en 2026, selon que vous louez votre résidence principale ou un autre logement. Les règles évoluant vite, vérifiez toujours les informations auprès de la Ville avant de vous lancer.
Première question : de quel logement s'agit-il ?
Tout dépend de la nature du logement que vous voulez louer.
| Situation | Règle principale à Marseille |
|---|---|
| Résidence principale (vous y vivez au moins 8 mois par an) | Location possible 90 jours par an maximum, après enregistrement |
| Une chambre dans votre résidence principale | Location possible, règles de la chambre d'hôtes si petit-déjeuner et accueil |
| Résidence secondaire | Autorisation de changement d'usage obligatoire, avec compensation |
| Logement acheté pour la location | Même règle que la résidence secondaire |
La résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Louer sa résidence principale : 90 jours par an
La loi plafonne à 120 jours par an la location en meublé de tourisme d'une résidence principale, et permet depuis la loi Le Meur aux communes d'abaisser ce plafond à 90 jours. La Ville de Marseille a fait ce choix par délibération au printemps 2025 ; plusieurs sources indiquent une application à partir du 1er janvier 2026. Vérifiez la date en vigueur auprès de la Ville.
Concrètement :
- vous devez enregistrer votre logement et obtenir un numéro d'enregistrement, à faire figurer sur toutes vos annonces ;
- les plateformes comptabilisent les nuitées et peuvent bloquer les réservations au-delà du plafond ;
- vous devez pouvoir justifier qu'il s'agit bien de votre résidence principale (avis d'imposition, justificatifs de domicile).
Louer un autre logement : le changement d'usage
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, la location répétée de courte durée à une clientèle de passage constitue un changement d'usage : le local passe de l'habitation à une activité d'hébergement touristique. À Marseille, ce changement d'usage nécessite une autorisation préalable.
Le règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations, adopté par le conseil de la Métropole le 27 février 2025, s'applique depuis le 29 avril 2025. Selon la Ville, l'autorisation n'est délivrée que sous réserve de compensation, c'est-à-dire la transformation concomitante en logement de locaux ayant un autre usage (un local commercial ou un bureau, par exemple), dans les conditions fixées par le règlement.
En pratique, pour un particulier, la compensation est difficile et coûteuse à réaliser. Avant d'acheter un appartement à Marseille dans le but de le louer en courte durée, lisez attentivement le règlement ou faites-vous conseiller.
Le numéro d'enregistrement ne vaut pas autorisation
C'est un piège fréquent : obtenir un numéro d'enregistrement ne signifie pas que vous avez le droit de louer. Le règlement de la Ville le précise : le numéro ne vaut pas autorisation de mise en location lorsque le local est soumis au changement d'usage.
Les autres obligations
La taxe de séjour
Chaque nuitée est soumise à la taxe de séjour. Les grandes plateformes la collectent généralement pour vous et la reversent à la commune ; si vous louez en direct, c'est à vous de la collecter et de la déclarer. Voir notre guide Taxe de séjour.
La copropriété
Vérifiez le règlement de copropriété : certaines clauses limitent ou interdisent la location de courte durée. La loi du 19 novembre 2024 a aussi facilité la modification de ces règlements pour interdire les meublés de tourisme dans certains cas.
La performance énergétique
La loi Le Meur impose progressivement des exigences de DPE pour les meublés de tourisme, avec un objectif de classe D minimum en 2034. Les résidences principales en sont exemptées selon les sources consultées. Voir Location saisonnière ou meublé de tourisme.
La fiscalité
Les revenus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé ne bénéficie au micro-BIC que d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Voir notre article LMNP en 2026.
Et la chambre d'hôtes ?
Accueillir des voyageurs dans des chambres de votre résidence principale, avec petit-déjeuner et linge, relève du régime des chambres d'hôtes, avec une déclaration spécifique en mairie. C'est une formule souvent mieux acceptée dans les quartiers résidentiels, puisque l'habitant reste sur place. Voir Ouvrir une chambre d'hôtes.
Check-list avant de publier une annonce à Marseille
- Déterminer la nature du logement : résidence principale ou non
- Vérifier le règlement de copropriété
- Obtenir le numéro d'enregistrement et l'afficher sur l'annonce
- Si le logement n'est pas une résidence principale : obtenir l'autorisation de changement d'usage
- Vérifier le DPE si le logement y est soumis
- Prévenir son assureur et adapter son contrat
- Organiser la collecte de la taxe de séjour
- Tenir un registre des nuitées louées dans l'année
Notre e-book Taxe de séjour, déclaration, numéro d'enregistrement : les obligations de l'hôte reprend ces étapes avec des modèles de suivi.
Questions fréquentes
Peut-on louer sa résidence principale plus de 90 jours à Marseille ?
Non, sauf exceptions prévues par la loi (obligation professionnelle, raison de santé, force majeure). Au-delà, il faut que le logement ne soit plus considéré comme une résidence principale, ce qui implique alors une autorisation de changement d'usage.
Les 90 jours s'appliquent-ils à une chambre louée dans son logement ?
Le plafond concerne la location du logement entier en meublé de tourisme. La location de chambres chez l'habitant relève d'autres règles (chambres d'hôtes ou location meublée d'une partie de la résidence principale). Renseignez-vous auprès de la Ville pour votre cas précis.
Que risque-t-on en cas de location sans autorisation ?
Des amendes civiles importantes, prononcées par le tribunal judiciaire, et l'obligation de remettre le logement à l'usage d'habitation. Les montants ont été relevés par la loi Le Meur. Les plateformes peuvent aussi être tenues de retirer les annonces non conformes.
En résumé
À Marseille, la résidence principale peut être louée 90 jours par an après enregistrement, tandis que tout autre logement exige une autorisation de changement d'usage, délivrée seulement avec compensation depuis avril 2025. Avant de vous lancer, vérifiez votre situation auprès de la Ville et anticipez la fiscalité. Pour une annonce efficace une fois les règles respectées, voir notre e-book Réussir son annonce Airbnb et Booking.
Sources et références
- Ville de Marseille — Modifications de l'usage d'un local d'habitation — www.marseille.fr
- Ville de Marseille — Règlement fixant les conditions de délivrance des autorisations de changement d'usage (PDF, février 2025) — www.marseille.fr
- Ministère de la Transition écologique — Guide pratique 2025 de la réglementation des meublés de tourisme (PDF) — www.ecologie.gouv.fr
- ICI Provence — Marseille limite à 90 jours la location d'une résidence principale — www.ici.fr
- Ministère de l'Économie — Location meublée de tourisme : les règles à respecter — www.economie.gouv.fr
