Ouvrir une chambre d'hôtes : règles, démarches et étapes clés

Ouvrir une chambre d'hôtes, c'est transformer une partie de sa maison en lieu d'accueil. Le projet séduit les propriétaires d'une grande maison, les jeunes retraités, les couples en reconversion ou ceux qui veulent compléter leurs revenus en partageant leur cadre de vie. Mais entre l'envie et l'ouverture, il y a un cadre juridique précis, des démarches et une fiscalité qui a été profondément modifiée en 2025.

Ce guide suit les étapes dans l'ordre, du projet à la première nuitée.

Qu'est-ce qu'une chambre d'hôtes, juridiquement ?

Le code du tourisme définit les chambres d'hôtes (articles L.324-3 et suivants, et D.324-13 et suivants). Pour utiliser cette appellation, quatre conditions doivent être réunies :

Chaque chambre doit donner accès, directement ou indirectement, à une salle d'eau et à des toilettes. Au-delà de 5 chambres ou de 15 personnes, l'activité relève de l'hôtellerie, avec des règles très différentes (établissement recevant du public, normes de sécurité renforcées).

Étape 1 : vérifier que le projet est possible chez vous

Avant tout investissement, vérifiez trois points :

• Le règlement de copropriété, si vous vivez en appartement : certaines clauses interdisent ou encadrent les activités commerciales et la location de courte durée.
• Les règles d'urbanisme de votre commune (plan local d'urbanisme) : la création de chambres peut nécessiter une déclaration préalable ou un permis si vous transformez des locaux ou modifiez les façades.
• Votre statut d'occupation : un locataire doit obtenir l'accord écrit de son bailleur pour sous-louer.

Dans les grandes villes touristiques comme Marseille, renseignez-vous aussi sur les règles locales, plus strictes pour les meublés de tourisme ; voir notre article sur la location courte durée à Marseille.

Étape 2 : déclarer l'activité en mairie

La location de chambres d'hôtes doit être déclarée en mairie avant l'ouverture, avec le formulaire Cerfa n° 13566, disponible en mairie et sur service-public.fr. La mairie délivre un récépissé. Toute modification (nombre de chambres, période d'ouverture) doit être signalée.

L'absence de déclaration est passible d'une contravention. Gardez précieusement le récépissé : il vous sera demandé par les plateformes de réservation et les organismes de labellisation.

Étape 3 : s'immatriculer

La location de chambres d'hôtes est une activité commerciale, imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Depuis 2023, la déclaration de début d'activité se fait en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises géré par l'INPI. Vous obtenez un numéro SIRET.

Selon l'ampleur de l'activité, plusieurs statuts sont possibles (micro-entreprise, entreprise individuelle au réel, société). Notre e-book Chambre d'hôtes, gîte ou meublé : quel statut choisir compare les options.

Étape 4 : préparer les chambres et les espaces

Les équipements attendus

• une literie de qualité et un linge de maison soigné ;
• une salle d'eau et des toilettes accessibles pour chaque chambre ;
• une pièce pour servir le petit-déjeuner ;
• un chauffage adapté et, dans le Midi, une solution contre la chaleur (ventilation, volets, climatisation selon les cas) ;
• un accès internet, devenu indispensable pour la clientèle.

La sécurité

Un détecteur de fumée est obligatoire dans tout logement. Pour une chambre d'hôtes, prévoyez aussi un extincteur, des consignes d'évacuation affichées et une installation électrique en bon état. Au-delà de 15 personnes, les règles des établissements recevant du public s'appliquent.

L'hygiène du petit-déjeuner

Servir un petit-déjeuner ne nécessite pas de licence, mais impose de respecter les règles d'hygiène alimentaire (conservation, chaîne du froid, traçabilité). Servir de l'alcool, en revanche, suppose une licence adaptée. Pour les idées de menus, voir notre e-book Petits-déjeuners de chambres d'hôtes.

Étape 5 : comprendre la fiscalité

Les revenus des chambres d'hôtes sont imposés dans la catégorie des BIC. Deux grands régimes existent.

Le micro-BIC

Vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire pour frais. Les règles ont changé avec la loi du 19 novembre 2024 (dite loi « Le Meur ») :

Ces chiffres sont à vérifier chaque année sur impots.gouv.fr au moment de la déclaration.

Le régime réel

Vous déduisez vos charges réelles (entretien, linge, petits-déjeuners, assurance, intérêts d'emprunt, amortissement d'une partie des travaux et du mobilier). C'est souvent plus intéressant si vous avez réalisé des travaux importants, mais cela impose une comptabilité, généralement tenue avec un expert-comptable ou un centre de gestion.

Étape 6 : taxe de séjour et assurances

Les chambres d'hôtes sont soumises à la taxe de séjour dans les communes qui l'ont instituée. Vous la collectez auprès des voyageurs et la reversez à la commune, sauf si la plateforme de réservation s'en charge. Voir notre guide Taxe de séjour.

Côté assurance, votre contrat habitation ne couvre généralement pas une activité d'accueil payant. Il faut le déclarer à votre assureur et souscrire une responsabilité civile adaptée. Voir Assurance location saisonnière.

Étape 7 : se faire connaître

Une fois les démarches faites : photos de qualité, annonce sur les plateformes, éventuellement un site propre, et un label (plusieurs réseaux de labellisation existent pour les chambres d'hôtes). La qualité de l'accueil et du petit-déjeuner fait l'essentiel de la réputation.

Questions fréquentes

Faut-il un diplôme pour ouvrir une chambre d'hôtes ?

Non, aucun diplôme n'est exigé. Une formation à l'hygiène alimentaire peut cependant être utile, et certains organismes proposent des formations à la création de chambres d'hôtes.

Peut-on ouvrir une chambre d'hôtes en appartement ?

Oui, à condition de respecter le règlement de copropriété et les règles locales, et d'habiter le logement. En pratique, c'est plus fréquent en maison.

Combien de temps faut-il pour ouvrir ?

Comptez quelques semaines pour les démarches administratives si aucun travaux n'est nécessaire, plusieurs mois si vous devez aménager des chambres ou obtenir une autorisation d'urbanisme.

La chambre d'hôtes est-elle concernée par le numéro d'enregistrement des meublés de tourisme ?

Le numéro d'enregistrement national créé par la loi Le Meur concerne les meublés de tourisme. Les chambres d'hôtes relèvent de la déclaration en mairie (Cerfa n° 13566). Vérifiez auprès de votre mairie si une procédure locale complémentaire s'applique.

En résumé

Ouvrir une chambre d'hôtes suppose de respecter la définition légale (chez l'habitant, 5 chambres et 15 personnes maximum, petit-déjeuner et linge inclus), de déclarer l'activité en mairie, de s'immatriculer, puis de choisir son régime fiscal en tenant compte des nouvelles règles du micro-BIC. Pour un plan d'action complet, avec budget, check-lists et calendrier, notre e-book Ouvrir sa chambre d'hôtes : les étapes de A à Z vous accompagne pas à pas.

Sources et références

• Ministère de l'Économie — Location meublée de tourisme et chambres d'hôtes : les règles — www.economie.gouv.fr
• Service-Public.fr — Chambre d'hôtes : déclaration et règles — www.service-public.fr
• Ville de Marseille — formulaire Cerfa n° 13566 de déclaration en mairie de chambre d'hôtes (PDF) — taxedesejour.ofeaweb.fr
• Guichet unique des formalités d'entreprises (INPI) — formalites.entreprises.gouv.fr
• Impots.gouv.fr — régime micro-BIC et location meublée — www.impots.gouv.fr
• CPIM — Régime micro-BIC meublé 2026 : abattements et seuils — www.cpim.fr